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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (zusammen mit dem Aufteilungsplan) die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt, die auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig ist.
Die Abschreibung ist ein Betrag, um den der Wert von Vermögensgegenständen gemindert wird. Die Wertminderung entsteht im Laufe der Nutzungsdauer durch Nutzung und wird bei der bilanziellen Abschreibung als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung (in der Kostenrechnung als Kosten) angesetzt. Sie verwendet für die Berechnung die Anschaffungskosten und eine Nutzungsdauer (AfA-Tabellen des Finanzamtes); im Gegensatz dazu verwendet die kalkulatorische Abschreibung die voraussichtlichen Wiederbeschaffungskosten und die reale Nutzungsdauer und geht nicht die GuV-Rechnung ein.
Wird ein Grundstück verkauft, besteht häufig aus steuerlichen Gründen ein Interesse, den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen, da nur der Anteil für das Gebäude der Abschreibung unterliegt.
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind.
Die jährliche Belastung, Annuität genannt, setzt sich aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung zusammen. Die Darlehenstilgung erhöht sich jeweils um den geringer werdenden Zinsbetrag, vorausgesetzt der Zinssatz und Laufzeit bleiben unverändert.
Zinsen sinken; Tilgung steigt, Annuität gleichbleibend
Zur Übereignung eines Grundstückes bedarf es neben dem schuldrechtlichen Vertrag der Einigung des Käufers und des Verkäufers über den Übergang. Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen beiden Parteien. Sie muss gleichzeitig von beiden Parteien vor dem Notar erklärt oder vor dem Grundbuchamt abgegeben werden. Diese Einigungserklärung beinhaltet zwei Rechtsgeschäfte: ein schuldrechtliches Geschäft (Kaufvertrag) und das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft ist die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen.
Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs, dem Eigentumswechsel. Mit der Vormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Somit kann der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen – z.B. weitere Lasten eintragen lassen. Die Vormerkung schützt u.a. vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer, der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder vor Launen des Verkäufers, doch an einen anderen Käufer zu verkaufen.
Unterschied Auflassung/ Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird oft mit der Auflassung verwechselt. Bei der Auflassung handelt es sich jedoch um die rechtsgültige Eintragung ins Grundbuch. Zwischen dem Antrag und der Grundbucheintragung kann allerdings eine Bearbeitungszeit von mehreren Monaten liegen. Daher greift hier die Vormerkung, um den Platz für die Grundbucheintragung zu sichern und die Beurkundung des notariellen Kaufvertrag als Eintrag im Grundbuch zu vermerken.
Mit Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten).
Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume müssen im Aufteilungsplan mit derselben Nummer gekennzeichnet sein. Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. der Nutzungseinheiten bescheinigt wird.
Ein Aufteilungsplan muss auch vorgelegt werden, wenn das Gebäude noch nicht errichtet ist. Dieser muss Lage und Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile hinreichend beschreiben.
Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis, der an den vermittelnden Makler gezahlt wird. Die Provision wird aktuell entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt. Die Höhe der Provision fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus und liegt zwischen 3,57% bis 7,14% inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer des finalen Kaufpreises.
Seit der Gesetzesänderung mit Wirkung zum 23.12.2020 wurde die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser überarbeitet. Ist der Makler für beide Parteien tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was dem Regelfall entspricht, zahlen beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Ist der Makler ausschließlich für eine Partei tätig, ist diese allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage von dieser zu vereinbaren. Die Erstattung der Provision darf jedoch 50% der Provision nicht überschreiten. Der Maklerkunde zahlt in diesem Fall also mindestens die Hälfte der Courtage.
Bauerwartungsland sind Flächen, die zum Bewertungszeitpunkt noch nicht in Bauland umgewidmet sind, bei denen aber in naher Zukunft durch ihre Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung zu erwarten ist.
Bauland – auch als Baugrund bezeichnet – ist eine Fläche, bei der alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gemäß Baurecht gegeben sind.Bauland kann aus mehreren zusammenhängenden Grundstücken bestehen.
Der Bebauungsplan (abgekürzt B-Plan) ist eine Regelung über die mögliche Bebauung und ihre Art und Weise von genau definierten Grundstücken. Der B-Plan enthält zudem Bestimmungen zur Nutzung der Grundstücke. Die jeweilige Gemeinde, in der die betreffenden Grundstücke liegen, erlässt den B-Plan als Satzung.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sofern die Immobilie vermietet ist, ist eine Umlage der Kosten auf den Mieter möglich. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Zentralheizung, Hausmeister, Schornsteinfegergebühren und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Kosten für Instandhaltung und Verwaltung sind nicht auf den Mieter umlegbar und müssen vom Eigentümer selbst getragen werden.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde, beziehungsweise von einzelnen Gebieten (Richtwertzonen) einer Gemeinde. Er basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke und wird zusätzlich vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe in einem bestimmten Zeitraum ermittelt. Die Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen kostenlos eingesehen werden.
Für Berlin und Brandenburg:
Denkmalschutz dient dem Schutz von Kulturdenkmälern und kulturhistorisch relevanten Gesamtanlagen (Ensembleschutz). Ziel ist es, dafür zu sorgen, dass Denkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden und so diese zumeist architektonisch ausgeführten Kulturgüter dauerhaft gesichert werden. Die rechtliche Definition und Rahmenbedingungen für den Denkmalschutz werden durch das Denkmalrecht festgelegt.
Denkmalschutz ist Teil des Kulturgutschutzes. Maßnahmen, die zur Er- und Unterhaltung von Kulturdenkmalen notwendig sind, bezeichnet man als Denkmalpflege.
Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Die Eigentümerin/der Eigentümer dieser Sache ist verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Folgende Dienstbarkeiten lassen sich unterscheiden.
– Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht)
– Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht)
– Nießbrauch
Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird im Unterschied zur Grunddienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person bestellt, während die Grunddienstbarkeit zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks besteht.
Beim Nießbrauch hingegegen bezieht sich die Einräumung des Rechts allein auf die Nutzungsziehung der Sache. Gemeinsam ist der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit und dem Nießbrauch aber, dass beide unvererblich und unveräußerlich sind.
In der Zweiten Abteilung eines Grundbuches können Sie die o.g. Lasten einsehen.
Ein Vermieter kann die Anmeldung über Eigenbedarf an den Mieter seines Wohneigentumsanzeigen, sofern er dieses selbst nutzen möchte. Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet sein. Im §573 BGB sind die Kündigungsfristen bei Mietverhältnissen über Wohnraum geregelt. Eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend schriftlich erfolgen.
Der Begriff Eigentum beschreibt das Besitzverhältnis einer Person zu einer beweglichen oder unbeweglichen Sache. Das Eigentumsrecht räumt dem Eigentümer das umfassende Herrschaftsrecht über eine Sache ein. Demnach kann er nach Belieben mit seiner Sache verfahren. Eigentümer ist die Person, welche das Eigentum aufgrund eines Vertrages (Bsp.: Kaufvertrag) rechtlich gehört.
Die Begriffe Eigentum und Besitz werden häufig synonym verwendet. Es gibt jedoch einen gravierenden Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer: Während dem Eigentümer die rechtliche Sachherrschaft über eine Sache zusteht, hat der Besitzer immer nur einen zeitlich begrenzten Zugriff auf das Eigentum eines anderen. Zudem unterscheidet man zwischen mittelbaren und unmittelbarem Besitz.
Bei einer vermieteten Immobilie ist der Eigentümer mittelbarer Besitzer, der Mieter der mittelbare Besitzer.
Ein Käufer wird rechtlicher Eigentümer mit Eintragung in das Grundbuch (Abt.I) . Mit Besitzübergang, welcher im Kaufvertrag frei verhandelt werden kann, wird der Käufer jedoch bereits zuvor Besitzer (wirtschaftlicher Eigentümer), da hier alle Rechte und Pflichten auf den Erwerber übergehen.
Die Eigentümerversammlung ist beim Wohnungseigentum ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das im Rahmen der Selbstverwaltung für Beschlüsse und Willensbildung der Wohnungseigentümer zuständig ist.
Sobald Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, sind Sie nicht nur für Ihre eigenen vier Wände verantwortlich.
Zusammen mit Ihren Miteigentümern sind Sie auch für die Belange des Hauses bzw. das darin befindliche Gemeinschaftseigentum zuständig. Für die Regelung gemeinschaftlicher Belange sieht §§ 23, 10 des Wohneigentumsgesetz (WEG) die so genannte Wohneigentümerversammlung vor.
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird gemäß § 24 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes ( WEG ) durch den Verwalter mindestens einmal im Jahr schriftlich einberufen.
Zur Teilnahme befugt ist jeder Wohnungseigentümer. Gegenstand dieser Wohnungseigentümerversammlung kann die Bestellung eines Verwalters, die Finanzierung oder Genehmigung bestimmter Maßnahmen sowie die Aufstellung eines Wirtschaftsplans sein. Ebenfalls gemeinsam muss über Maßnahmen und Zeitpunkte von Instandhaltungen und Instandsetzungen wie z. B. Renovierungsarbeiten und Baumängelbeseitigung beraten werden.
Um den energetischen Zustand von Gebäuden bewerten zu können, schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in den meisten Fällen Energieausweise vor. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen (zum Beispiel Gas, Holzpellets oder Strom) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes.
Es wird zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterschieden. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt. Nur denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.
Das Erbbaurecht – auch Erbpacht genannt, bezeichnet das auf eine bestimmt Zeit (zumeist 99 oder 198 Jahre) eingetragendes Recht auf einem Grundstück. Dies bedeutet, dass bei einem Verkauf eines auf Erbbauland stehenden Gebäudes der Grund und Boden nicht mitverkauft, sondern ausschließlich verpachtet wird. Das Erbbaurecht kann vererbt und veräußert werden. Als Entgelt wird ein Erbbauzins vereinbart, der während der gesamten Nutzungszeit gezahlt werden muss. Der Erbbauzins ist steuerlich voll abzugsfähig.
Erwerbsnebenkosten auch Kaufnebenkosten genannt, beschreiben alle Kosten die direkt mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehen. Nebenkosten sind somit alle beim Grundstückskauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallenden Nebenkosten, insbesondere Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten, Kosten für die Grundbucheintragung oder Kosten für Bodenuntersuchungen.
Wenn Sie die Immobilie für die private Nutzung erwerben, sind die Kaufnebenkosten leider nicht steuerlich absetzbar. Allerdings können Sie sowohl die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerkosten steuerlich absetzen, wenn Sie die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen.
Das Exposé dient der Präsentation einer Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung und ermöglicht einen zusammengefassten Überblick über die relevanten objektspezifischen Eckdaten. Es beinhaltet neben einer umfangreichen Beschreibung des Objekts, der Ausstattung sowie Fakten zur Lage, zur Fläche, zum Miet-oder Kaufpreis, Baujahr, Energieverbrauch, Zustand etc.) auch zumeist Objektfotos, Grundriss und Lageplan. Viele Exposés enthalten zudem bereits einen Link zu den objektspezifischen Unterlagen, wie Wirtschaftsplan, Baubeschreibung, Teilungserklärung oder Mietvertrag.
Eine Flurkarte beschreibt den amtlichen Lageplan, aus welchem die Grundstücksgrenzen ersichtlich sind. Eine amtliche Flurkarte kann man bei dem zuständigen Katasteramt gebührenpflichtig eingeholt werden. Zumeist ist diese Bestandteil der für einen Erwerb notwendigen Unterlagen für die Bank. Sie enthält folgende Informationen:
Ein Flurstück ist die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterführung. Es definiert eindeutig und genau die Begrenzungen eines Grundstücks. Das Flurstück ist im Grundbuch im Bestandsverzeichnis eingetragen. Ein Grundstück kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen.
Sie haben die Möglichkeit kostenfrei und online auf folgenden Websites Einsicht zu nehmen: https://bb-viewer.geobasis-bb.de/ oder https://www.boris-brandenburg.de/boris-bb/
Mit dem Geldwäschegesetz soll Geldwäsche, die Überführung von Gewinnen aus Straftaten in den legalen Geldkreislauf sowie die Finanzierung von Terrorismus verhindert werden. Nach §2 Abs. 1 Nr. 14 GwG gehören Immobilienmakler zu den Verpflichteten, welche Ihre Vertragspartner gem. GwG identifizieren müssen. Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sowie bei der Vermittlung von Mietverträgen mit einer Kaltmiete von über 10.000 EUR die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht.
Natürliche Personen müssen ein gültiges Ausweisdokument vorlegen, dessen Daten (Name, Anschrift, Ausweis- oder Passnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität und ausstellende Behörde) der Immobilienmakler dokumentiert. Außerdem ist der Immobilienmakler verpflichtet, eine vollständige Ausweiskopie anzufertigen.
Bei juristischen Personen werden Firma, Name, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes sowie die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder des gesetzlichen Vertreters aufgenommen und durch einen Auszug aus einem amtlichen Register oder Verzeichnis geprüft. Es ist außerdem notwendig, die wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln und zu identifizieren.
Zum Gemeinschaftseigentum gehört nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teie, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, welche nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu zählen u.a. Fassade, Außenwände, Dach, tragende Wände, Dach sowie Haustechnik und Leitungen.
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes Register, in welchem das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm beruhenden Belastungen und Rechte eingetragen sind. Das Grundbuch besteht aus einem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I, II und III.
Die Grunderwerbssteuer wird auf Grundlage des Grunderwerbssteuergesetzes erhoben und definiert eine Steuer, welche beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstücksanteils anfällt. Je nach Bundesland fällt Sie unterschiedlich hoch aus und liegt zwischen 3,5 – 6,5 %, bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis. In Potsdam beträgt die Grunderwerbssteuer 6,5%. Die Grunderwerbssteuer gehört zu den Erwerbsnebenkosten.
Als Löschungsbewilligung wird im Grundbuchwesen allgemein die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechts durch den von der Löschung Betroffenen bezeichnet. Speziell ist hiermit die Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung eines als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts gemeint. Sobald ein Eigentümer seinen Kredit vollständig getilgt hat, kann er einen Antrag auf Löschungsbewilligung sellen, sodass die im Grundbuch stehende Grundschuld seiner kreditgebenden Bank gelöscht wird. Bei einem Immobilienverkauf wird immer ein von Grundschulden freies (lastenfrei) Grundbuch übertragen. Hier wird der noch bestehende Kredit durch den vom Käufer zu zahlenden Kaufpreis „getilgt“.
Beim Miteigentumsanteil handelt es sich um einen Wert der angibt, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist. Ob Verkaufsangebot einer Eigentumswohnung oder Protokoll einer Eigentümerversammlung: In vielen Dokumenten rund ums Thema Eigentumswohnung taucht der Miteigentumsanteil auf, der in der Regel als Bruchteil von 1.000 angegeben wird. Bei sehr großen Eigentümergemeinschaften können es auch Bruchteile von 10.000 sein. Dazu gehören das Grundstück und alle Gebäudebestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Auch die Bestandteile, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gelten als Gemeinschaftseigentum – beispielsweise das Treppenhaus. Festgelegt wird der Miteigentumsanteil (MEA) bei der Umwandlung eines Gebäudes in mehrere Einheiten. Dieser wird in der dazugehörigen Teilungserklärung vermerkt. Üblicherweise wird hierfür die anteilige Wohnungsfläche der Wohneinheiten herangezogen. Auch im Grundbuch ist der Miteigentumsanteil dokumentiert.
Der Notar ist eine Person, die Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Tatsachen, Beweisen und Unterschriften vornimmt. Er ist auch für die Hinterlegung von Geld und Kostbarkeiten zuständig.
Ein Notaranderkonto bezeichnet ein Treuhandkonto, welches dem Geldtransfer bei Immobilientransaktionen dient, im Speziellen der Hinterlegung des Kaufpreises. Ein Notaranderkonto wird jedoch nicht mehr häufig genutzt, es sei denn es gibt berechtigte Gründe, bspw. schneller Bezug der Immobilie zu einem festen Zeitpunkt. Unabhängig der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zahlt der Käufer vorab den Kaufpreis auf das vom Notar eingerichtete Notaranderkonto und erhält damit Besitz (festgelegter Eigentumsünbergang). Der Notar weist die Auszahlung des Kaufpreises zumeist erst mit Erfüllung der im Kaufvertrag vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen den Kaufpreis an den Verkäufer an.
Sondereigentum ist Teil des Wohnungseigentums. Es umfasst alle Teile eines Gebäudes und Grundstücks, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören und definiert das Recht an Räumen einer Wohnung. Welche Teile das Sondereigentum umfasst, wird in der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung geregelt. Sondereigentum muss nicht zwingend zusammenhängend bestehen. Neben Wohnräumen können auch Kellerräume, Grundstücksabschnitte, Garagen oder Mansarden zum Sondereigentum gezählt werden. Es gibt Spezialfälle, weder eindeutig Sonder- noch Gemeinschafseigentum sind. Ein typischer Fall stellen Balkone dar. Wenn nicht anders in der Teilungserklärung definiert, gehören bei Balkonen der Innenanstrich, der Raum des Balkons, das Mörtelbett sowie der Bodenbelag zum Sondereigentum. Die Außenwände hingegen, ebenso wie die Balkondecke und der Belag der Brüstung zählen zum Gemeinschaftseigentum. Auch Wohnungseingangstüren sind zur Hälfte Sonder-und Gemeinschaftseigentum. Während die Innenseite der Tür als Sondereigentum nach dem Geschmack des Eigentümers verändert werden darf, ist eine Veränderung der Außenseite nicht gestattet, da sie zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Ein Sondernutzungsrecht (SNR) ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Befugnis, bestimmte Flächen und Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und schließt die anderen Wohnungseigentümer von jeglicher Nutzungsmöglichkeit aus. Sondernutzungsrechte können in einer Eigentümergemeinschaft sowohl von Anfang an als auch nachträglich begründet werden. Haupt-Anwendungsfälle des Sondernutzungsrechts sind Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen, Dachböden und Kellerabteile. Die betroffenen Bereiche bleiben Gemeinschaftseigentum und unterliegen daher weiterhin der Verwaltung durch die Gemeinschaft.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte immer einkalkulieren, dass über das monatliche Hausgeld hinaus zusätzliche Kosten in Form einer Sonderumlage auf ihn zukommen können. Das ist immer dann der Fall, wenn die Mittel der Eigentümergemeinschaft geringer sind als der finanzielle Bedarf – etwa, wenn die Instandhaltungsrücklage der WEG geringer ist als die Kosten einer beschlossenen Maßnahme. In solchen Fällen muss jeder Eigentümer über die Sonderumlage anteilig für die darüber hinaus gehenden Kosten aufkommen. Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) ist auf die ordentliche Instandhaltung ihrer Immobilie angewiesen. Dazu ist es notwendig, dass die Hausverwaltung über ausreichende finanzielle Mittel für die WEG verfügt. Um dies sicherzustellen, zahlen die Eigentümer unter anderem im Rahmen des Hausgelds in die Instandhaltungsrücklage ein, wobei in der Regel der Miteigentumsanteil als Verteilerschlüssel zum Tragen kommt. Es gibt jedoch Fälle, in denen die Finanzen nicht für eine ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses ausreichen und in denen eine Sonderumlage fällig werden kann. Dazu gehören zum Beispiel:
– Finanzierung umfangreicher Sanierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Beispiele: Fassadensanierung, Dachausbau, Austausch eines Aufzuges)
– Liquiditätsengpässe aufgrund von Zahlungsausfällen – etwa, wenn zum Beispiel mehrere Eigentümer das Hausgeld nicht zahlen. Diese Sonderzahlungen werden auch als Liquiditätssonderumlage bezeichnet.
– Das Begleichen von Altverbindlichkeiten der WEG – etwa infolge eines verlorenen Gerichtsverfahrens.
– Die Finanzierung teurer Anschaffungen – beispielsweise von Balkonen
– Unzureichende Liquidität infolge eines zu knapp gerechneten Wirtschaftsplans für alltägliche Kosten (etwa für den Hausmeister)
– Kosten für Gerichtsverfahren oder die Abwehr von Schadenersatzansprüchen Dritter gegen die Eigentümergemeinschaft
Die Spekulationssteuer müssen alle Verbraucher zahlen, die Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet der §22 des Einkommenssteuergesetzes, wobei die Bezeichnung als „Spekulationssteuer“ genau genommen ein umgangssprachlicher Begriff ist. Im Gesetz ist von der Versteuerung der „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23“ die Rede. Der Begriff „Spekulationssteuer“ wird vorwiegend für die „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ verwendet – sprich unter anderem Verkäufe von Immobilien. Die Spekulationsfrist beläuft sich auf 10 Jahre – diese beginnt mit dem Datum im Kaufvertrag. Wird die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahres-Frist veräußert und wird dadurch ein ein Gewinn erwirtschaftet, wird außschließlich der entstandene Gewinn nach dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert. Die Spekulationsfrist wird verkürzt, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den zwei davor liegenden Jahren selbst genutzt wurde.
Die Teilungserklärung ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile (einzelne Wohneinheiten) aufgeteilt ist. Die Teilungserklärung regelt die konkreten Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft. Sie gibt zudem Auskunft über die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt beim Immobilienkauf die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer. Erst mit dieser Bestätigung wird die Eigentumsumschreibung zugunsten des Erwerbers von Abt II zu Abt. I im Grundbuch durchgeführt.
Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich die für die Herausgabe des Darlehens notwendigen Gelder meist genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskonditionen, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen, die ihnen der Darlehensnehmer zahlen muss.
Im Wirtschaftsplan werden die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr und separat die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage veranschlagt. Zumeist wird dieser seitens des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt. Der Wirtschaftsplan gibt Auskunft über das von einem EIgentümer im Voraus zu entrichtende Wohngeld, die Höhe seiner anteilig zu zahlenden Instandhaltungsrücklage sowie die einzelnen Verteilungsschlüssel. Die Kostenpositionen unterscheiden sich in umlegbare Kosten, nicht umlegbaren Kosten sowie Kosten für Instandhaltungsrücklage. Die umlegbaren Kosten, können bei einer Vermietung der Immobilie als Betriebs-und Nebenkosten auf den Mieter vollständig umgekegt werden, sodass ein Kapitalanleger ausschließlich die Kosten für die nicht umlegbaren Kosten sowie für Instandhaltung selbst trägt.
Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Jedoch zählen nicht alle Grundflächen zur Wohnfläche. Nicht anrechenbar sind Kellerräume, außerhalb befindliche Abstellräume, Dachböden, Heizungsräume, Waschräume oder Garagen. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu 25 %, höchstens jedoch zu 50 % anzurechnen.
Zudem gilt: Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m werden voll berechnet, Flächen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m sowie weniger als 2,00 m nur noch zur Hälfte und alles unter einem Meter findet in der Berechnung keine Berücksichtigung mehr.
Die Wohnfläche bildet die Basis für die Berechnung einer Miethöhe, für die Kaufpreisermittlungen bei Immobilienverkäufen sowie bei der Ermittlung des Ertragswertes m Rahmen der Immobilienfinanzierung.
Die Begriffe Wohngeld und Hausgeld werden häufig synonym verwendet. Das Hausgeld ist eine aufgrund eines Wirtschaftsplans von Wohnungseigentümern geschuldete Vorschusszahlung, die an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist, um die Bewirtschaftung und Betroebsfähigkeit des Gebäudes zu gewährleisten.